Köp- och försäljningsavtal används oftast vid försäljning av fastigheter. Det upprättas efter att köparen gjort ett erbjudande och säljaren accepterar erbjudandet. Avtalet innehåller viktiga villkor, till exempel stängningsdatum, insättningens storlek och eventuella särskilda situationer som skulle motivera att avtalet upphävs. Dokumentet upprättas vanligtvis antingen av advokaten eller Escrow -agenten som hanterar stängningsprocessen. Om du säljer ditt eget hem kan du sluta utarbeta ett köp- och försäljningsavtal. Var noga med att visa ditt utkast till en kvalificerad advokat.
Steg
Del 1 av 6: Börja köp- och försäljningsavtalet
Steg 1. Formatera dokumentet
Du bör skriva upp köp- och försäljningsavtalet så att det är läsbart. Du vill inte att den andra sidan ska hävda att du gömde information med små teckensnitt, så ställ in teckensnittet till en läsbar storlek och stil. Times New Roman 12 poäng fungerar för många människor.
Om du ska använda ditt försäljnings- och köpeavtal mer än en gång, ställ in det som en mall. Inkludera tomma rader för information som ändras från kontrakt till kontrakt, till exempel namnet på köparen och inköpspriset
Steg 2. Infoga en titel
Högst upp på sidan bör du centrera titeln mellan vänster och höger marginal. Titel ditt dokument något som "Köp- och försäljningsavtal" eller "Avtal om köp av fastigheter".
Steg 3. Identifiera parterna i försäljningen
Du måste identifiera köparen och säljaren i början av ditt avtal. Du kan inkludera tomma rader för deras namn eller infoga ett kort stycke som följande:
”[Infoga köparens namn] (” Köpare”), erbjuder och godkänner att köpa från [infoga säljarens namn] (” säljare”), enligt de villkor som anges häri, fastigheten som juridiskt beskrivs som [infoga juridisk beskrivning]."
Steg 4. Lägg till den juridiska beskrivningen av egendom
Du måste noggrant beskriva fastigheten i ditt avtal, så hitta den juridiska beskrivningen av egendom, som finns på handling. Du kan få en kopia av dådet på kontoret för inspelning av handlingar i ditt län.
Se Få en juridisk beskrivning av egendom för mer information
Del 2 av 6: Förklaring av inköpspris och betalning
Steg 1. Ange inköpspris
Du kan skriva:”Inköpspriset ska vara [infoga pris]. Efter att allvarliga pengar har krediterats ska det återstående saldot betalas av köparen vid stängning.”
Steg 2. Identifiera eventuella insatta pengar
Tjäna pengar är en form av deposition. Det är hur du visar säljaren att du menar allvar med att köpa fastigheten. Utan att sätta in allvarliga pengar kan en potentiell köpare göra anspråk på att vara intresserad av ett antal bostäder och effektivt ta bort dem från marknaden. Du bör inkludera en klausul som beskriver mängden allvarliga pengar som ska sättas in och tidsfristen för att sätta in dem.
- Ett exempel på språk kan vara:”Tjäna pengar på [infoga belopp] ska betalas till Escrow -agenten, [ange agentens namn och adress], i form av check eller postanvisning. Köparen ska leverera betalning till Escrow Agent senast 17:30, fem (5) kalenderdagar efter att säljaren accepterat detta avtal.”
- Du bör också förtydliga att de allvarliga pengarna krediteras inköpspriset.
Steg 3. Beskriv finansieringen
Du måste identifiera köparens finansieringskälla och be om bevis på att de kvalificerar sig för finansieringen. Generellt sett är tillräckliga bevis ett brev från köparens bank eller långivare.
- Till exempel, om köparen använder kontanter, inkludera följande:”Detta är ett kontanterbjudande. Återstoden av inköpspriset betalas vid stängning med certifierad check.” Du kan också be att köparen inkluderar ett verifikationsbrev som anger att medel finns tillgängliga.
- Om köparen får ett lån, identifiera sedan låntypen (t.ex. VA, FHA, konventionell, etc.) Be också om ett brev om lånestatus och ange en tidsfrist för att ta emot brevet.
Steg 4. Lista objekt som ingår i försäljningen
Ett hem kan komma med personlig egendom inuti eller "inventarier". Armaturer är förbättringar som görs på fastigheten som inte kan tas bort, till exempel bokhyllor installerade i väggen eller en öppen spis. Du bör identifiera alla inventarier eller föremål som kommer att säljas med fastigheten, till exempel:
- vägg-till-vägg-mattor
- bifogade lampor och lampor
- bifogade speglar
- värme- och kylutrustning
- Rörmokarartiklar
- takfläktar
- dörrar
- fönster, skärmar och stormfönster
- inbyggda köksapparater
- säkerhetssystem
- fönsterbehandlingar
- markiser
- fäktning
Steg 5. Identifiera föremål som inte ingår i försäljningen
Om det är något säljaren tar med sig, var noga med att ange det i köp- och försäljningsavtalet. Du kan till exempel ta med dig dina köksmaskiner. Var noga med att lista dem i så fall.
Identifiera också eventuella leasade föremål i huset. Köparen behöver veta att du inte äger dem
Steg 6. Ange om försäljningen är villkorad av att köparen säljer sin bostad
Detta är en viktig bestämmelse. Det är ofta orealistiskt att förvänta sig att någon ska köpa ett hem om de inte kan sälja sin nuvarande bostad. Genom att inkludera denna bestämmelse kan köparen komma ur köpet om de inte kan sälja sitt hem. Alternativt kan erbjudandet inte vara beroende av att köparen säljer sitt hem. Förklara i alla fall situationen:
- "Detta erbjudande är beroende av försäljning och stängning av köparens fastighet som ligger på [infoga plats] inom [infoga antal] dagar."
- "Detta erbjudande är inte beroende av försäljning eller stängning av egendom som ägs av köparen."
Del 3 av 6: Beskrivning av slutkostnader
Steg 1. Ange vilka stängningskostnader säljaren måste betala
I allmänhet måste säljaren betala befintliga lån eller panträtt. Säljaren betalar också fastighetsprovisioner, ägarförsäkring med köparen för att få förmån och saldot på eventuella leasade föremål som finns kvar på fastigheten. Säljaren ska också överföra alla befintliga hyres- eller leasepositioner till köparen vid stängning.
Steg 2. Förklara vilka stängningskostnader köparen måste betala
Köparen kan betala avgiften för förteckningsavgifter, föreningaröverföringsavgifter, överföringsskatter, försäkring (risk och annat), köparens avvecklingsavgifter och egna lånekostnader.
Steg 3. Förklara vem som betalar skatterna
Huset kan komma att säljas i mitten av skatteåret. Följaktligen kanske du vill proportionella skatterna. Du bör förklara om skatterna kommer att vara proportionella och vad prorationen kommer att baseras på.
Till exempel kan du basera prorationen på föregående års skatter, ett överenskommet belopp eller den senaste länsinformationen
Del 4 av 6: Beskrivning av inspektionsprocessen
Steg 1. Varna köparen att få en inspektion
En besiktning är en standard del av alla bostadsköp. Du bör inkludera en klausul där köparen erkänner att han eller hon har uppmanats att låta huset inspekteras.
Ett exempel på språk kan vara följande:”Köparen erkänner att det har rekommenderats att köparen på köparens egen kostnad anlitar en professionell inspektör för att inspektera fastigheten.” Du kan sedan inkludera ett utrymme för köparen att initiala
Steg 2. Ange om försäljningen är beroende av en inspektion
Ibland vill köparen ha det extra skyddet att få en inspektion innan avtalet slutförs. Om så är fallet bör du ange att försäljningen är beroende av fastighetsbesiktningen.
- Du kan skriva,”Detta erbjudande är beroende av att köparen, på köparens bekostnad, får en fastighetsbesiktning och rapporter. Besiktningen kan omfatta de strukturella, mekaniska, skadedjur och fysiska förhållanden som rör fastigheten. Skriftligt meddelande ska lämnas till säljaren eller säljarens agent inom fem arbetsdagar efter godkännande av detta avtal.”
- Köparen kan också avstå från inspektionen. Inkludera i så fall en rad för köparen att parafera sitt avtal om att avstå från inspektion.
Steg 3. Identifiera alternativ om inspektionen är otillfredsställande
Du kan få tillbaka en dålig inspektionsrapport. I den här situationen kanske köparen inte vill fortsätta med försäljningen som den är. Följaktligen bör du förklara alternativ som varje sida kan ta:
- Köparen kunde acceptera villkoret.
- Säljaren kan korrigera villkoret och tillhandahålla en inspektörs intyg om att villkoret har rättats.
- Köpare och säljare kommer att förhandla om en lösning.
- Säljaren gör ingenting och avtalet blir ogiltigt inom ett visst antal dagar efter att säljaren fått inspektionsrapporterna.
Steg 4. Rekommendera att köparen får en undersökning
Du kan inkludera en bestämmelse där köparen erkänner att han eller hon har uppmanats att låta göra en undersökning. Om köparen bestämmer sig för att avstå från en undersökning kan du inkludera den informationen. Be köparen att placera sina initialer bredvid eventuella undantag.
Del 5 av 6: Att göra löften om fastigheten
Steg 1. Lista säljarens representationer
En "representation" är ett faktum som säljaren garanterar är sant vid tidpunkten för kontraktet. Om faktumet visar sig vara falskt kan köparen vanligtvis säga upp avtalet eller stämma. Du bör lista säljarens representationer. Följande är typiska representationer:
- det finns inga överträdelser av zon-, brand- eller byggregler
- byggnaden ligger inte i en översvämningsplan eller i ett särskilt översvämningsområde
- det finns inga gränslinjetvister
- det finns inga överträdelser av bakslagslinjer, servitut eller fastighetsgränslinjer
Steg 2. Beskriv den gjorda gärningen
I allmänhet kommer säljaren att överföra en allmän garantibrev till köparen. Med en garantihandling lovar säljaren i princip att de är den rättmätiga ägaren av fastigheten och att de har rätt att överlåta äganderätten. De garanterar också att ingen har ett bättre anspråk på titeln. Om dessa löften är falska kan köparen stämma ersättning.
Provspråket kan lyfta: "Säljaren kommer att förmedla köparen god och säljbar titel genom en giltig allmän garantibrev."
Steg 3. Beskriv hur”risken för förlust” går över
Byggnaden kan brinna ner mellan det datum du tecknar ett kontrakt och det datum du faktiskt stänger. Vem bär risken? Med risk för förlust kan du förklara vem som bär risken för en olycka.
En provklausul kan lyder: "Säljaren är ansvarig för eventuell förlust eller skada på fastigheten innan stängning."
Del 6 av 6: Avslutande av avtalet
Steg 1. Inkludera en tvistlösningsklausul
Om det uppstår en tvist mellan de två parterna kan de hamna i domstol. Du kan dock också välja att i förväg lösa din tvist med medling. Du bör inkludera ett avtal om att förmedla i köp- och försäljningsavtalet.
Provspråket kan lyfta:”Alla tvister som uppstår i samband med detta avtal eller som avser detta kommer att skickas till en privat medlingstjänst. Varje medlingskostnad delas lika mellan säljare och köpare.”
Steg 2. Identifiera tiden för godkännande och stängning
Erbjudandet att sälja räcker inte på obestämd tid. Istället är det vanligtvis en tidsfrist för godkännande. Det finns också en deadline för stängning. Du bör inkludera dessa datum i ditt köp- och försäljningsavtal.
- Du kan till exempel skriva:”Detta erbjudande är ogiltigt om det inte accepteras av Säljaren skriftligen före eller innan [infoga tid och datum]. Avslutningen av försäljningen ska ske [ange antal dagar] efter köparens mottagande av ett sammandrag som visar försäljningsbar titel i säljaren eller titelförsäkringsbindare som visar försäkringsbar titel i säljaren. Detta erbjudande görs på [plats] detta [infoga datum].”
- Infoga en signaturrad för köparen under detta uttalande.
Steg 3. Lägg till godkännandet av säljaren
Du behöver också en bestämmelse där säljaren uttryckligen säger att den godkänner avtalet. Om säljaren behöver betala en mäklaravgift, inkludera den informationen här.
Provspråket kan lyfta:”Det föregående erbjudandet om att köpa fastighet accepteras härmed i enlighet med de villkor som anges ovan. Undertecknad samtycker härmed till att betala en mäklaravgift på [infoga avgiftsbelopp] till [infoga mäklarens namn] i enlighet med det befintliga noteringsavtalet.” Infoga sedan datum och en rad för säljarens signatur
Steg 4. Visa ditt utkast till avtal för en advokat
Denna artikel beskriver ett grundläggande köp- och försäljningsavtal. Dina behov kan variera. För att förstå om något saknas bör du visa ditt utkast för en kvalificerad fastighetsadvokat.
- Du kan hitta en fastighetsadvokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatsamfund och få en remiss.
- När du har namnet på någon, ring och schemalägg ett möte. Fråga i förväg hur mycket advokaten tar ut.